2024年，墨西哥华雷斯城进口622.82亿美元，其中151.13亿美元来自中国，占比24.3%，超过美国的23.3%。
这与人们对”边境城市主要面向美国”的直观印象并不一致，但两者并不矛盾：华雷斯城96.8%的出口流向美国，而它约三分之二的进口来自亚洲——中国之后依次是马来西亚9.7%、中国台湾8.7%、韩国8.4%、越南6.3%。
这种不对称，比任何单一指标都更能说明这座城市的定位：亚洲零部件在这里完成加工组装，最终成为面向北美市场的终端产品。
进什么，出什么
按产品口径看得更清楚。进口规模最大的两类是电子集成电路124.31亿美元、机器零部件112.87亿美元，两项合计接近该市进口总额的四成。
出口规模最大的一类是数据处理设备，222.02亿美元，占其出口总额三分之一以上。其中相当一部分是服务器和计算机设备，主要由当地以台资企业为核心的电子制造产业集群完成组装。富士康、纬创、纬颖、华硕、准时达等企业均已在当地布局。
换言之，每年有数百亿美元的电子元器件，需要经过30至40天的跨太平洋运输，才能进入华雷斯当地工厂，而这些工厂距离美国埃尔帕索仅十余分钟车程。对中国供应商而言，这条物料流本身就是可以量化的潜在本地化需求——前提是选择在客户附近生产，而不是从国内发货。
工业地产市场已经转向
在供应链重构最紧张的几年里，在华雷斯城找到合适厂房既困难又昂贵。这一情况已经改变。
十二个月内，空置率从9.0%升至13.7%。当前可租面积1,135,985平方米，全市厂房存量830万平方米。报价租金连续第二个季度回落，由7.18美元降至7.04美元/㎡/月。
但需要看到的是，这一变化并不完全来自需求改善。新增供应陆续入市的同时，占用面积也在收缩：年内累计净吸纳量仍为负值，且该市制造业就业已连续三年下降，累计减少逾1.2万个岗位。
与此同时，本季度出现了转折。净吸纳量在连续两个季度为负后回正，总吸纳量翻倍。而在建面积仅相当于当前可租面积的12%，本季度无新项目交付。
对新进入者而言，当前正处于一个难得的进入窗口期。无论在租金、免租期还是改造条件上，这都是数年来议价空间最大的时点。但这一窗口期未必会持续太久：当前新增供应速度低于潜在去化速度，若需求延续本季度的回升趋势，现有可租库存可能较快被市场消化。
房源集中在哪里，谁在承租
可租供应的分布并不均衡。东南子市场集中了全市35%的存量、501,888平方米可租面积，以及本季度70%的总吸纳量。规模化房源的实际选择基本集中在这里。
东区报价全市最低，同时空置率最高，达25.7%。这一组合通常意味着房源规格偏低或去化滞后，应在决策前完成现场勘查与厂房技术尽调，不宜仅凭租金判断。中心区则相反，空置率4.4%，报价最高。
还有一项数据值得注意。在该市吸引的外商直接投资中，52%为公司间往来款、29%为利润再投资，新增投资仅占19%。也就是说，八成资金来自已在当地经营企业的内部融资或既有业务扩张，新增项目的占比相对有限。对评估落地的企业而言，这意味着厂房供应充足、产业配套成型，同时新进入项目之间的选址竞争相对有限。
一个已经落地的案例
2025年5月，湖北仙桃的摩擦一号制动科技在与十余家全球制动企业历时一年多的竞标后，收购了德雷威位于华雷斯城的刹车片生产基地。工厂于10月投产，墨西哥主体于2026年1月完成登记。
其供应链布局正是本报告所描述的典型路径：仙桃工厂负责核心部件生产，墨西哥工厂完成终端组装，并依托美墨加协定进入美国市场。这不是咨询假设，而是已经在运行的方案。
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